Как приобрести дом, расположенный на земельном участке без кадастрового номера?

Право собственности на домовладение неразрывно связано с земельным участком, а понятие «домовладение» определяет не только жилой дом, но и надворные сооружения (постройки) и земельный участок.
В соответствии со ст. 1 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» кадастровый номер – это индивидуальная, неповторяющаяся по всей территории Украины последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования.
В соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее по тексту – ГК Украины) размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Такое же требование содержится и ч. 6 ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее по тексту – ЗК Украины). В соответствии с указанной нормой существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.
Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд Украины, который в Постановлении от 17.12.2014 года в деле № 6-194цс14 отмечает, что договор купли-продажи недвижимого имущества без указания в нем кадастрового номера на землю является незаключенным.
Таким образом, нормы ГК Украины и ЗК Украины определяют кадастровый номер существенным условием договора, в соответствии с которым происходит переход права собственности от одного лица к другому.
Какие же последствия отсутствия в договоре предусмотренного законодательством существенного условия?
В соответствии с ч. 1 ст. 638 ГК Украины договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия из всех существенных условий договора.
Учитывая вышеуказанную норму, в случае если стороны не согласовали в договоре любое из его существенных условий, такой договор является незаключенным, а все имущество, которое было передано на выполнение договора, является безосновательно приобретенным имуществом каждой стороны и может быть возвращено владельцу по решению суда. 
В целом, последствия отсутствия существенного условия в договоре являются нежелательными для каждой стороны договора.
Однако, получение кадастрового номера тоже достаточно непростая процедура.
Кадастровый номер земельного участка определяется по результатам составления документации по землеустройству и присваивается после ее согласования. Такие работы выполняются землеустроительными организациями, которые имеют соответствующие лицензии.
Обращаем Ваше внимание на то, что размер оплаты, сроки выполнения работ обусловливаются сторонами при заключении договора, к которому прилагаются утвержденная смета и протокол согласования договорной цены.
Согласно с Законом Украины «О государственном земельном кадастре Украины» владелец земельного участка или уполномоченное им лицо подает в территориальный орган Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра по местонахождению участка заявление о государственной регистрации земельного участка, а также копии:
1.    документа, удостоверяющего лицо, а для уполномоченного лица - документа, удостоверяющего его полномочия;
2.    документа, удостоверяющего право на земельный участок;
3.    копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационного номера);
4.    документов о внесении платы за формирование обменного файла, осуществления государственной регистрации земельного участка, предоставления выдержки из Поземельной книги.
Во время получения кадастрового номера необходимо осуществлять ряд платежей, в частности, официальный платеж в государственный бюджет, а также платежи частным учреждениям за выполнение измерительных работ, изготовления технической документации и тому подобное. 
Кроме этого, получение кадастрового номера является длительной процедурой, которая может занять по меньшей мере полгода.
Учитывая вышеизложенное, предлагаем Вам механизм оптимизации процедуры приобретения недвижимого имущества во избежание лишних временных и финансовых расходов.
В соответствии с положениями действующего законодательства Украины приобрести домовладение, которое расположено на земельном участке без кадастрового номера, можно в несколько этапов, покупая отдельные его части. К процедуре купли-продажи части дома не применяются требования статьи 377 ГК Украины, поскольку она определяет существенные условия лишь для договора купли-продажи целого дома. 
С целью надлежащего документального оформления и минимизации юридических рисков осуществления указанных правовых сделок целесообразно обращаться к профессионалам, которые специализируются на предоставлении подобных услуг. 
Специалисты Международной правовой компании BOND INTELLECT GROUP (BIG) профессионально и оперативно решат ряд важных вопросов, связанных с юридическим оформлением соответствующих правовых сделок для того, чтобы должным образом осуществить для Вас оформление купли-продажи дома без получения кадастрового номера земельного участка.





country.ua R24.ua — недвижимость Киева и Украины